La réception est un moment substantiel de l’acte de construire. Réserves ou pas réserves ? Telle peut être la question. Par ailleurs, le régime de ces réserves est peut-être plus compliqué qu’on ne le croit.
Les différentes réserves lors de la réception
Il existe à notre sens trois types de réserves qu’il serait opportun de distinguer à la réception :
- Les réserves pour malfaçons : le maître de l’ouvrage constate qu’un travail est réalisé mais considère que ce travail est « mal effectué », qu’il doit être repris.
- Les réserves pour non façon : le maître de l’ouvrage considère que des prestations prévues au marché ne sont pas réalisées.
- Les réserves pour essai : le maître de l’ouvrage considère qu’il ne peut se prononcer sur une partie d’ouvrage (un arrosage automatique par exemple) sans l’avoir essayé mais cet essai est impossible ou difficile à la réception et doit donc être reporté à « plus tard ».
Il faut aussi rappeler que lorsque des travaux nécessitent des réserves, le maître de l’ouvrage a deux solutions :
- Emettre des réserves ce qui est le cas « normal » ;
- Proposer à l’entreprise d’accepter l’ouvrage (ou une partie d’ouvrage) en l’état en contrepartie d’une réfaction de prix.
Dans ce second cas, le maître de l’ouvrage paie « moins cher que le prix du marché » la prestation mal effectuée mais il ne peut ensuite se plaindre d’une quelconque malfaçon
La nécessaire levée des réserves
Il n’est pas rare que des réserves soient faites à la réception. Il n’est pas rare que plus personne ne s’en occupe ensuite ! Attention, il est nécessaire de constater la levée des réserves et le maître d’œuvre pourrait voir sa responsabilité engagée s’il ne faisait pas ce travail important.
En premier lieu, le « CCAG travaux» prévoit un délai de 3 mois pour lever les réserves puisque l’article 41.5. stipule que « le maître de l'ouvrage peut décider de prononcer la réception, sous réserve que le titulaire s'engage à exécuter ces prestations dans un délai qui n'excède pas trois mois ».
Ce délai paraît en contradiction avec l’article suivant (41.6.) qui stipule lui que « Lorsque la réception est assortie de réserves, le titulaire doit remédier aux imperfections et malfaçons correspondantes dans le délai fixé par le représentant du pouvoir adjudicateur ou, en l'absence d'un tel délai, trois mois avant l'expiration du délai de garantie défini à l'article 44.1. » qui laisse lui 9 mois pour lever les réserves.
A notre sens, le premier alinéa vise les réserves pour « non façon », le second les réserves pour « malfaçons ». On ne peut trouver d’autres explications.
En deuxième lieu, il appartient au maître d’œuvre de dresser un « PV » de levée des réserves. En effet, le même article 41.5 du « CCAG travaux » avance que « la constatation de l'exécution de ces prestations doit donner lieu à un procès-verbal dressé dans les mêmes conditions que le procès-verbal des opérations préalables à la réception prévu à l'article 41.2. ».
Il faut donc comprendre qu’il appartient aux entreprise de demander le « PV » de levée des réserves et au maître d’œuvre de procéder à cette levée.
Comment stopper le délai de garantie de levé des réserves ?
Il faut rappeler que les réserves qui sont faites à la réception suivent le même régime que les malfaçons qui apparaissent après la réception. En d’autres termes, le maître de l’ouvrage est « garanti » par les entreprises de la levée des réserves pendant seulement un an à compter de la réception. Dès lors, si des réserves ne sont pas levées, un an après la réception, l’entreprise n’a plus d’obligation, le délai de ses obligations est en effet prescrit.
En droit il n’existe que deux moyens de stopper un délai de prescription :
- Soit obtenir une reconnaissance explicite de responsabilité de l’entreprise avant la fin du délai ;
- Soit saisir le juge, une procédure en référé étant jugée suffisante.
Il faut relever que beaucoup de maîtres de l’ouvrage considèrent qu’un constat d’huissier ou une lettre recommandée effectués pendant le délai de garantie permet d’obtenir la levée des réserves, même après un an à compter de la réception.
Il n’en est rien, si le maître de l’ouvrage n’a pas obtenu de reconnaissance explicite de responsabilité ou n’a pas saisi le juge, au bout d’un an, l’obligation de l’entreprise de levée les réserves est prescrite.
Les outils contractuels pour lever les réserves
Dans la plupart des cas, les réserves sont levées dans des délais raisonnables et ne posent pas de problème particulier.
Malheureusement, il reste des cas où la problématique des réserves devient substantielle.
Deux grandes situations existent à notre sens :
- Le cas où les entreprises considèrent que les réserves sont abusives et « refusent » de les lever ;
- Le cas où l’entreprise ne met pas « l’énergie suffisante » pour lever les réserves, ce fait tirer les oreilles » pour intervenir.
Le maître de l’ouvrage a deux outils contractuels puissants dans ces cas (si le « CCAG travaux » est visé).
En premier lieu, après une mise en demeure restée infructueuse, le maître de l’ouvrage peut faire lever les réserves par une autre entreprise, aux frais et risques de l’entreprise défaillante. L’article 41.6. du « CCAG travaux » dispose en effet que « Au cas où ces travaux ne seraient pas faits dans le délai prescrit, le maître de l'ouvrage peut les faire exécuter aux frais et risques du titulaire, après mise en demeure demeurée infructueuse ».
En deuxième lieu, le maître de l’ouvrage peut décider, avant la fin du délai de garantie, de proroger unilatéralement le délai de garantie jusqu’à la levée complète de l’ensemble des réserves.
Cette seconde solution est lourde de conséquences pour l’entreprise qui reste aussi redevable de la « garantie de parfait achèvement ». Par ailleurs, il ne peut être procédé à la levée de la retenue de garantie.
Il appartient bien sûr au maître d’œuvre dans le cadre de l’élément de mission d’assistance à la gestion de la garantie de parfait d’achèvement d’assister le maître de l’ouvrage.
P COSSALTER, Avocat au barreau de Lyon, Société d’avocats Legitima